פסק-דין בתיק ה"פ 7418-08

1.         תובענה לסעד הצהרתי, בה מתבקש בית המשפט לקבוע, כי זכויות הבעלות בשטח של כ-39 מ"ר, התחום במעטפת, אשר נוצר מתחת לתוספת בנייה שבנו המבקשים כהרחבה לדירתם שברח' גת 13/2 בירושלים, שייכות למבקשים. כמו כן נתבקש צו המורה לרשם המקרקעין לרשום את השטח כצמוד לדירת המבקשים.

רקע עובדתי

2.         המשיבה 1 היא אגודה שיתופית רשומה (להלן- האגודה), אשר נוסדה בשנות ה-50 ונרשמה בספרי המקרקעין כחוכרת ראשית של מקרקעין בשטח כ-40 דונם, שבבעלות הקק"ל, בשכונת קריית משה בירושלים. על המקרקעין בנויים 17 בניינים המכילים 239 דירות, הרשומים כולם כבית משותף אחד (להלן-הבית המשותף). הדירות נרשמו על שם חברי האגודה בחכירת משנה, ועם הזמן הועברה זכות החכירה הראשית בחלק מן הדירות על שם הדיירים-חברי האגודה. יתר החברים רשומים עדיין כחוכרי משנה של האגודה. 

3.         המבקשים הם בני זוג, חברי האגודה וחוכרים ראשיים של דירת מגורים בשטח 73 מ"ר בבית המשותף, הידועה כגוש 30138 חלקה 35 תת חלקה 20 (להלן- דירת המבקשים). מתחת לדירת המבקשים, בקומת המרתף, מצויה תת חלקה 19, המוחכרת לאגודה ומשמשת כמשרד האגודה (אף כי כיום לא נעשה בה שימוש בפועל כמשרד האגודה). על פי הרישום בספרי המקרקעין, מתוארת יחידה זו כ"משרד" בשטח 32 מ"ר, אשר לו צמודים כל המחסנים והמקלטים בבית המשותף, וכן "כל השטח הבלתי בנוי דהיינו השטח מחוץ לבלוקים". מתכונתו הייחודית של הבית המשותף ורישום ההצמדות באופן זה התאפשרו נוכח רישומו של הבית המשותף בשנות ה-50.

4.         בשנת 2003 אישרה עיריית ירושלים תכנית בינוי והרחבה (להלן- תכנית ב/115),המאפשרת להרחיב את דירות הבית המשותף באופן הבא: הוספת קומה נוספת מעל לדירות הגג, והרחבה של 4.5 מטר אל מחוץ לגבול הבניין לשאר הדירות בבית המשותף.

5.         במהלך שנת 2007 רכשו המבקשים את דירתם. טרם הרכישה, הגיעו המבקשים להסכמות עם האגודה לפיהן תיתן האגודה את הסכמתה להרחבת דירת המבקשים כלפי חוץ בהתאם לתכנית ב/115, וכשתחפוץ האגודה להרחיב את תת חלקה 19, תישא האגודה בחלק מהעלויות הכספיות הכרוכות בהרחבת דירת המבקשים (ראה ס' 18 לכתב התובענה, נספח ו' לתובענה, וכן עדות המבקש בע' 14 לפרוטוקול). בהמשך לסיכום זה, חתמו הצדדים על הסכם בו נקבע, בין היתר, כי המבקשים מסכימים לתיקון תקנון הבית המשותף, כדלקמן:

 "11. שני הצדדים מאשרים בזה ומסכימים, כי התקנון המצורף להסכם זה יחד עם התשריט, הוא מהווה מעתה תקנון הבית המשותף לכל דבר ועניין על כל הנובע ממנו, ומתחייבים להתנהל על פיו גם אם טרם יירשם.

12. במידה ותוגש בקשה לרישום תקנון זה כתקנון הבית המשותף במרשם המקרקעין, או כל הליך אחר שהתוצאות המבוקשות ממנו הן מימוש הרשום בתקנון זה, יש לראות את הצדדים כמסכימים ומצטרפים לבקשה כזו" (להלן-ההסכם. ראה נספח ב' לתשובת האגודה).

להסכם צורפה טיוטה של התקנון המתוקן. בתקנון המתוקן גופו, בחלק המתייחס למבנה 2 (הוא המבנה בבית המשותף בו מצויות דירת המבקשים ותת חלקה 19), נקבע כדלקמן:

"בעלי הזכויות בתת חלקה 19 משיירים לחלקה זו את הבעלות והזכות הקניינית בשטח המיועד להרחבת תת חלקה 19, היינו: 4.5 מטר ברוחב כל היחידה. בעלי הזכויות בתת חלקה 19 יהיו רשאים לתקן את צו הרישום כך ששטח זה ירשם כחלק בלתי נפרד מתת חלקה 19" (ראה נספח א' לתשובת האגודה).

6.         המבקשים אכן מימשו את זכותם והרחיבו את דירתם כפי שסוכם. כתוצאה מן ההרחבה, נוצר מתחת לשטח ההרחבה של דירתם חלל מקורה, תחום בקירות, בשטח של כ-39 מ"ר, הצמוד פיזית לתת חלקה 19. זהו שטח המחלוקת (להלן- שטח המחלוקת).

7.         לטענת המבקשים, בתום ביצוע עבודות ההרחבה נודע להם כי קיימת החלטה של האסיפה הכללית של חברי האגודה, מיום 12.9.05 (בטרם רכשו את דירתם), המקנה להם זכויות בעלות בשטח המחלוקת. החלטה זו, אחת מתוך מספר החלטות אשר נרשמו בפרוטוקול האסיפה תחת הכותרת "החלטות בנושא בניה", קובעת כדלקמן:

"חלוקת מחסנים: מוחלט כי יש לחלק את המחסנים לפי עמודות, היינו: המחסנים שמתחת לכל עמודה יתחלקו רק בין אלו שנמצאים מעל אותה עמודה.

המחסנים יחולקו בין הקומות הראשונות והאמצעיות, אלא אם כן ישנו הסכם אחר בין הדיירים באותה עמודה" (להלן-  ההחלטה).

על יסוד החלטה זו, טוענים המבקשים כי הם בעלי הזכויות בשטח המחלוקת, וכי הם זכאים לספחו לדירתם ולעשות בו שימוש כמחסן. מנגד טוענת האגודה כי היא בעלת הזכויות בשטח המחלוקת וכי שטח זה מיועד לשם הרחבת תת חלקה 19. זוהי עיקר המחלוקת שבין הצדדים.

8.         עם הגשת התובענה, עתרו המבקשים למתן צו מניעה האוסר על האגודה, בין השאר, לבצע כל פעולה בהתייחס לשטח המחלוקת. בהחלטה מיום 18.1.09 (כב' השופטת מ' מזרחי) ניתן צו המניעה שנתבקש, בנימוק כי לוועד האגודה אין סמכות לפעול להרחבת משרד האגודה מבלי שניתן לכך אישור האסיפה הכללית. צו המניעה בוטל ביום 8.6.10 (החלטת כב' השופט נ' סולברג), לאחר שנתקבלה החלטת האסיפה הכללית של האגודה להרחיב את משרד האגודה (תת חלקה 19) ולהשכירו, החלטה שתוקפה אושר בפסק דין שניתן ע"י בית המשפט לעניינים מינהליים, בעמ"נ 729/09 (כב' השופט מ' סובל). צו המניעה חודש, על יסוד בקשה חדשה שהגישו המבקשים, ביום 22.6.10 (החלטת כב' השופט ד' מינץ).

9.         להשלמת התמונה יצוין, כי בשנים האחרונות מתנהל סכסוך בין ועד האגודה לבין חלק מחברי האגודה, הנסוב בין השאר, על אופן ניהול האגודה על ידי הועד הנוכחי בראשות יו"ר הועד מר משה ברגמן, וכן על ניסיון האגודה לבצע "תכנית הפרטה", הכוללת העברת החכירה הראשית בדירות מהאגודה לחבריה, ורישומו של כל בנין כבית משותף נפרד. הסכסוך מלווה בהליכים משפטיים שונים, אשר רובם אינם רלוונטיים לסוגיה שבמחלוקת, לבד מן המחלוקת ביחס להרחבת משרד האגודה. ועד האגודה מעוניין להרחיב את המשרד ולהשכירו, וזאת במטרה לעשות שימוש בדמי השכירות לשם הפחתת המיסים השנתיים לכלל החברים. חברי האגודה נחלקו בדעותיהם ביחס לצורך בהרחבת המשרד. ביום 11.2.09 כונסה אסיפה כללית של האגודה והתקבלה החלטה נגד הרחבת המשרד, אולם החלטה זו, וכל יתר ההחלטות שהתקבלו באותה אסיפה, בוטלו על ידי עוזר רשם האגודות השיתופיות. ביום 4.3.09 התקיימה הצבעה נוספת של האסיפה הכללית, בין השאר בנוגע לסוגיה זו. מניית קולות ההצבעה עוכבה בשל ערעור מנהלי שהגישו כמה מחברי האגודה, אולם ביום 8.4.10 ניתן, כאמור, פסק דין אשר הכשיר את הצבעת האסיפה הכללית מיום 4.3.09 ואת החלטותיה בסוגיית הרחבת משרד האגודה והשכרתו (עמ"נ (י-ם) 729/09, כב' השופט מ' סובל). מניית קולות חברי האגודה העלתה כי הצעת ועד האגודה להרחבת המשרד והשכרתו אושרה ע"י רוב החברים.

הצדדים

10.       התובענה הוגשה במקורה נגד המשיבים 2-3 כמשיבים נוספים, וכן נגד רשם המקרקעין, מנהל מקרקעי ישראל והמפקח על רישום מקרקעין כמשיבים פורמאליים. המשיבים 2-3 צורפו לתובענה בשל כוונת האגודה להתקשר עמם בהסכם הנוגע לשטח המחלוקת. משיבים אלה לא הגישו תשובתם לתובענה ולא התייצבו לדיון בה, ולפי דברי יו"ר האגודה, נושא ההסכם עמם ירד מן הפרק. אשר למשיבים הפורמאליים, אלה הודיעו, בתשובתם לבקשה, כי אין להם כל עמדה או עניין בתובענה וכי יכבדו כל פסק דין שיינתן, בכפוף להמצאת אישורים הנדרשים על פי דין.